Der Kauf eines Zinshauses wird normalerweise gründlich vorbereitet. Kaufpreis, Ertrag, Mietverträge, Zustand des Gebäudes und notwendige Sanierungen werden geprüft.
Doch ein Dokument bekommt dabei häufig deutlich weniger Aufmerksamkeit: die bestehende Gebäudeversicherung des Zinshauses.
Oft gibt es bereits seit Jahren eine Polizze. Der naheliegende Gedanke lautet daher: Das Gebäude ist ohnehin versichert.
Doch genau das sollte ein Käufer nicht ungeprüft voraussetzen.
Stellen wir uns ein typisches Wiener Zinshaus vor.
Die Versicherung besteht seit vielen Jahren. Inzwischen wurden Wohnungen saniert, das Dachgeschoß ausgebaut oder Gebäudeteile verändert. Gleichzeitig sind die Baukosten gestiegen. In den vergangenen Jahren gab es vielleicht zwei oder drei Leitungswasserschäden.
Auf den ersten Blick ist das Haus weiterhin versichert.
Die entscheidende Frage lautet jedoch:
Passt diese Versicherung heute noch zu diesem Gebäude?
Vor dem Kauf eines Zinshauses sollten Käufer deshalb nicht nur die aktuelle Polizze anfordern, sondern den Versicherungsschutz für Zinshäuser und Wohngebäude fachlich prüfen lassen.
Einer der wichtigsten Punkte ist die korrekte Bewertung des Gebäudes.
Der Kaufpreis der Liegenschaft ist dabei nicht automatisch mit dem Versicherungswert gleichzusetzen. Entscheidend ist vielmehr, auf welcher Grundlage das Gebäude versichert wurde und ob diese Grundlage noch zum heutigen Objekt passt.
Das Thema ist keineswegs theoretisch: Bei einer Unterversicherung kann die Versicherungsleistung im Schadenfall grundsätzlich im Verhältnis von Versicherungssumme zu Versicherungswert gekürzt werden. § 56 VersVG sieht genau diese proportionale Kürzung vor.
Rechenbeispiel: Ein Gebäude ist auf EUR 400.000,– versichert hat jedoch zum Zeitpunkt des Schadens einen Wert von EUR 640.000,–. Der Schaden beträgt EUR 160.000,00 die Entschädigungsleistung wäre aufgrund der Unterversicherung lediglich EUR 100.000,00
Deshalb sollte insbesondere geprüft werden, ob Flächen, Ausbauzustand, Nebengebäude und sonstige wertrelevante Veränderungen korrekt berücksichtigt wurden und welche Regelungen zur Unterversicherung vereinbart sind.
Ein Zinshaus ohne bekannte Schäden ist versicherungstechnisch anderes als ein Objekt mit regelmäßig wiederkehrenden Schäden.
Vor dem Kauf sollte daher nach Möglichkeit geklärt werden:
Welche Schäden gab es? Wie hoch waren sie? Welche Ursachen hatten sie? Wurden die Ursachen dauerhaft behoben?
Eine auffällige Schadenhistorie kann Auswirkungen auf Prämie, Selbstbehalte, Vertragsbedingungen und die zukünftige Versicherbarkeit haben.
Gerade deshalb ist der Schadenverlauf für einen Käufer nicht nur aus technischer, sondern auch aus versicherungstechnischer Sicht interessant.
Ein Blick auf die Polizze und das Wort „Leitungswasser“ reicht nicht.
Gerade bei einem älteren Zinshaus lohnt sich hier der Blick ins Detail.
Wie sind Rohrbruchschäden geregelt? Welche Rohrleitungen sind umfasst? Wie sieht es mit Suchkosten aus? Gibt es Begrenzungen für bestimmte Leitungen oder Ursachen? Welche Kosten nach einem Wasserschaden sind tatsächlich gedeckt?
Bei einem Zinshaus mit zahlreichen Wohnungen und entsprechend umfangreichem Leitungsnetz können kleine Unterschiede in den Bedingungen im Schadenfall große finanzielle Auswirkungen haben.
Auch wenn Sturm, Hagel oder weitere Naturgefahren grundsätzlich in der Gebäudeversicherung enthalten sind, bedeutet das nicht automatisch, dass für jede Naturgefahr die volle Versicherungssumme zur Verfügung steht.
Insbesondere bei Überschwemmung, Starkregen und anderen Elementarereignissen sollte geprüft werden, welche Gefahren tatsächlich versichert und welche Entschädigungsgrenzen vereinbart sind.
Hier zählt nicht nur das Häkchen neben einer versicherten Gefahr, sondern die konkrete Deckung dahinter.
Einen ersten Überblick über mögliche Naturgefahren am Standort bietet außerdem die österreichische HORA-Naturgefahrenkarte.
Nach einem größeren Brand- oder Wasserschaden können einzelne Wohnungen oder sogar größere Teile eines Zinshauses vorübergehend unbenutzbar werden.
Für einen Zinshausbesitzer entsteht dann ein weiteres Problem: Neben den Gebäudeschäden können Mieteinnahmen ausfallen.
Deshalb sollte geprüft werden, ob Mietverlust mitversichert ist, in welchem Umfang Versicherungsschutz besteht und insbesondere für welchen Zeitraum.
Auch die umsatzsteuerliche Behandlung im Schadenfall kann bei Wohngebäuden und WEGs eine Rolle spielen.
Eine günstige Jahresprämie sagt noch wenig über die Qualität einer Gebäudeversicherung aus.
Ein Vertrag kann beispielsweise erhöhte Selbstbehalte nach bestimmten Vorschäden, besondere Auflagen, Ausschlüsse oder individuelle Sondervereinbarungen enthalten.
Gerade diese Punkte können für einen Käufer wesentlich sein.
Deshalb sollte bei einer Versicherungsprüfung nicht nur die Prämie verglichen werden. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Prämie, Deckungsumfang und Risiko.
Eine gute Prüfung beginnt deshalb nicht bei der Frage:
„Welche Versicherung ist am günstigsten?“
Sondern:
„Welches Gebäude kaufen wir eigentlich und welche Risiken bringt dieses konkrete Objekt mit sich?“
Baujahr, Bauart, Dach, Leitungsnetz, Sanierungszustand, Nutzung, Gewerbebetriebe im Haus, Vorschäden, Lage und geplante Umbauten können für die Versicherung relevant sein.
Bei älteren oder denkmalgeschützten Gebäuden können zusätzlich besondere Anforderungen an Bewertung, Wiederherstellung und Versicherungsschutz bestehen.
Erst wenn diese Faktoren bekannt sind, lässt sich beurteilen, ob eine bestehende Zinshausversicherung wirklich passt.
Wer ein Zinshaus kauft, prüft einen erheblichen Vermögenswert. Die bestehende Gebäudeversicherung sollte dabei kein Nebenthema sein.
Idealerweise wird die Polizze vor dem Kauf bzw. rechtzeitig vor der Übernahme analysiert. So lässt sich feststellen, ob der bestehende Schutz sinnvoll weitergeführt werden kann oder ob Anpassungen bzw. eine Neuordnung der Versicherung erforderlich sind.
Als unabhängiger Versicherungsmakler prüfen wir für Sie den gesamten Markt, finden die passende Deckung und stehen Ihnen auch im Schadensfall – bis hin zu rechtlichen Auseinandersetzungen – zuverlässig zur Seite.
Wir betreuen Zinshäuser, WEGs und andere Immobilienobjekte in Wien und an unseren weiteren Standorten.
Kontaktieren Sie uns:
Bitte füllen Sie hierfür das folgende Formular aus!
